Para pagar una deuda, Salvador Zendejas Pedroza tuvo que vender su casa en la colonia San Pablo, ubicada al norte de la ciudad.
Con el dinero que le quedó compró un terreno en un fraccionamiento irregular en esa misma zona, sin contar con ningún tipo de servicio.
“Batalla uno mucho con los servicios, no tenemos nada, pero pues tuve que vender mi casa de San Pablo para pagar lo que debía, fueron 20 años de vivir allá y al principio sí le pega a uno mucho llegar a un lugar así”.
Salvador compró el terreno irregular en el fraccionamiento Bosques de la Selva, al norte de la ciudad.
El terreno le costó 33 mil pesos en donde fincó una vivienda que consta de sólo dos habitaciones y un pequeño baño.
El hombre, quien trabajó gran parte de su vida como albañil, reconoció que no cuenta con escrituras que lo acrediten como dueño de la propiedad, sólo un contrato de compraventa que le entregaron al momento de pagar el predio.
“No hay escrituras, yo sabía desde que iba a comprar que eran terrenos irregulares, pero no alcanza el dinero para más. Compré el puro lotecito, pero gracias a Dios ya tengo la casita”.
A lo largo y ancho de León
La venta de terrenos irregulares resurgió en las zonas suburbanas de León.
En un recorrido, AM localizó al menos siete puntos donde se ofrecen terrenos irregulares sin servicios ni escrituras.
Los terrenos sin servicios se ofertan tanto en Las Joyas como en las cercanías de Duarte, otros más en la zona de Medina al norte del municipio y también en el ejido San Marcos en las inmediaciones del Campus León de la UNAM.
Sobre los postes de energía eléctrica que hay en el camino que lleva a la UNAM, se colocaron avisos en cartulinas donde se ofrecen terrenos en la zona.
“Se venden terrenos cercas (sic) de la carretera de la UNAM. Trato directo”, se puede leer en los anuncios de papel.
Unos metros adelante, frente a las instalaciones de la Universidad, fueron colocados al menos cuatro lonas sobre estructuras metálicas.
En ellas se advierte a la población sobre terrenos que pudieran estar ofreciéndose en venta y que son parte de la institución educativa.
“Terrenos propiedad de la UNAM, ENES Campus León ¡No se vende! No se deje sorprender. Favor de denunciar a quien quiera venderlo al teléfono 4771940826”, señala la información colocada en los anuncios de lona.
El departamento de Comunicación de la UNAM informó que en esos terrenos se proyecta a futuro un parque ecológico y un jardín botánico.
Uno de los fraccionamientos irregulares que han surgido más recientemente en León, se ubica precisamente sobre el camino hacia el Campus León de la UNAM.
El lugar es conocido como fraccionamiento Ejido Los Arcos. Aquí existen apenas una decena de casas, pero sólo unas seis están habitadas.
Mario Méndez Landín compró un terreno en el fraccionamiento, por el cual pagó poco más de 40 mil pesos.
A pesar de que el fraccionamiento no está urbanizado y no cuenta con los servicios básicos como agua, luz y drenaje, ni una escritura pública que lo respalde, mencionó que se siente contento porque ya tiene su casa propia.
“A mí me dieron barato el terreno, yo todavía pagué el metro a 130 pesos, pero ahorita los están ofreciendo hasta en 400 pesos, sabíamos que no íbamos a tener servicios y que eso nos tocaba a nosotros ponerlos, por eso estamos tratando de juntarnos con los vecinos y comenzar a tramitar todo esto”, explicó el vecino del Ejido Los Arcos.
Violan la ley
En el año 2007 se reformó el Código Penal para endurecer el castigo al delito de venta de fraccionamientos irregulares.
Con la reforma legal se convirtió en delito grave la venta de lotes irregulares, para que quienes comercialicen terrenos en esta situación no alcancen fianza.
Además se agregó que como reparación del daño el responsable pague al Municipio la introducción de los servicios públicos.
Asimismo se especificó que el delito se perseguirá de oficio, ya que anteriormente era sólo por denuncia del afectado.
Sin embargo, seis años después de la reforma legal, la venta de lotes irregulares se mantiene en forma abierta en León.
De acuerdo con estimaciones de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda (Canadevi), en León existen más de 70 mil lotes irregulares, asentados en una superficie de 4 mil hectáreas.
En León II
En una pequeña oficina ubicada sobre el bulevar Mariano Escobedo de la colonia León II, se ofertan terrenos irregulares en al menos cinco fraccionamientos distintos.
Los lotes que venden en ese local se ubican en predios ubicados entre las colonias Periodistas Mexicanos (Jacinto López) y León II, otros más en la zona de Las Joyas, a un costado del fraccionamiento Observatorio.
Los Rosales, Loma Verde, Brisas de La Joya, Lomas del Astillero y Pedregal del Sol, son los nombres de los fraccionamientos donde ofrecen estos terrenos.
“No damos escrituras, sólo contrato de compraventa, pero estamos en eso de comenzar con los trámites de escrituración con el Municipio”, mencionó una persona de nombre Claudia Hernández, encargada de la oficina.
La mujer aconseja a los compradores que en caso de que las autoridades hagan una inspección, digan que “sólo fue un traspaso de terrenos”, y no una venta, para evitar multas o sanciones.
“No es bueno mencionar que se están vendiendo, aquí lo hacemos de forma de que parezca un traspaso de una persona a otra”, dijo otra persona que atendía en la oficina.
Con 35 mil pesos se puede adquirir un terreno en Loma Verde o Los Rosales localizados detrás de la colonia Jacinto López.
Los terrenos tienen una superficie de 102 metros cuadrados.
Existen dos modalidades de paga: con un abono de 250 pesos a la semana o mil 50 pesos al mes, por un plazo de tres años aproximadamente.
“Se requiere dar un enganche de mil 500 pesos para los terrenos que valen 35 mil pesos, pero si no los trae ahorita se puede apartar con 200 pesos, ya cuando venga para ir a verlos, puede dar lo que resta del enganche”, ofreció una vendedora a un potencial cliente.
Los lotes carecen de luz, agua y drenaje.
Fraccionan canchasde futbol en Las Joyas
A un costado del bulevar Aristóteles, a la altura del fraccionamiento Observatorio en la zona de Las Joyas, se localiza un predio de varias hectáreas de extensión donde se ofrecen terrenos irregulares en venta. Actualmente son unas canchas de futbol y no hay trazo de lotes.
El precio de los terrenos en este lugar es de 95 mil pesos, pagándolo en 48 mensualidades de mil 979 pesos, con un enganche de 2 mil pesos.
Una vendedora presumió que esos lotes irregulares tienen mucha demanda desde que se anunció la construcción de la preparatoria del Instituto Politécnico
Nacional en Las Joyas.
“Ya en estos días van a ir a marcar los lotes en el terreno, ahorita hay una canchas de futbol, pero las van a quitar. Los terrenos valen mucho más que en otro lado porque va a quedar muy cerca la escuela que van a construir del otro lado del bulevar Aristóteles (la prepa del Politécnico). De hecho nos quedan muy poquitos terrenos ya”, declaró Claudia Hernández, encargada de la oficina de ventas.
La vendedora aclaró que los terrenos no tienen ningún servicio básico como agua, luz o drenaje.
Ofrecen casas subsidiadas…¡pero no tienen permiso!
En un predio irregular ubicado entre el bulevar Aeropuerto y Villas de San Juan se ofertan viviendas ‘subsidiadas’.
El fraccionamiento se denomina Haciendas de San Carlos, y sus vendedores promocionan viviendas en 335 mil pesos con un subsidio de 140 mil pesos.
Para “apartar” una casa, los interesados deben dar un anticipo de 50 mil pesos.
“La casa vale 335 mil pesos dando mensualidades de 4 mil 995 pesos y con un plazo a cinco años para pagarlo, el subsidio que da la desarrolladora es de 140 mil pesos, entonces usted tendría que pagar sólo 195 mil”, explicó una vendedora a un potencial comprador. El terreno tiene una superficie de 75 metros cuadrados.
“Los terrenos que se ofrecen en Haciendas de San Carlos son irregulares, los tenemos en la lista de irregulares. Usted ya decide si compra o no, es un arriesgue que compre ahí porque no tienen servicios”, advirtió una empleada del Instituto Municipal de la Vivienda (Imuvi).
La empleada añadió que Haciendas de San Carlos lo tienen ubicado entre el predio conocido como Rancho Alegre y la avenida Olímpica, rumbo al Tajo de Santa Ana y detrás del fraccionamiento residencial El Dorado.
De acuerdo a la Dirección de Catastro, el predio de casi tres hectáreas sólo cuenta con el servicio de energía eléctrica.
“Tienen como un mes que comenzaron a trabajar en el terreno, ya andan haciendo la casa muestra, pero la verdad no sabemos cómo vayan a vender las casas porque aquí no hay drenaje ni agua potable”, comentó Francisco Calderón, vecino de Villas de San Juan.
Acepta no tienen permiso
Ángel Álvarez Vega, secretario de la organización que promueve la venta de los terrenos, reconoció que no cuentan con los permisos municipales, pero que ya han iniciado trámites ante el Imuvi, Desarrollo Urbano y SAPAL para introducir los servicios en la zona antes de febrero de 2014, cuando tienen planeado entregar los lotes y las casas a los compradores.
Dijo que si el Municipio no autoriza el fraccionamiento, regresarían el dinero a quienes ya hicieron anticipos.
Las viviendas son ofrecidas a gente que trabaja en un mercado público, tianguis o comercio informal.
“Lo que estamos haciendo es un simple apartado; y si no (se autoriza) se hace una devolución, no hay ningún problema, es un apartado nada más”.
Agregó que de las 209 viviendas que se tiene proyectado construir en Haciendas de San Carlos, solamente 50 costarán 195 mil pesos y será una “promoción exclusiva” para los agremiados de la Unión de Uniones de Mercados Públicos Municipales de León A.C., que es la que promueve el fraccionamiento.
La misma organización promueve la venta de locales en el mercado ‘La Ciudadela’, que supuestamente se construirá en la zona de Las Joyas.
Sin embargo, Desarrollo Urbano no tiene registrado ese proyecto.
Hay detectadas 262 colonias irregulares
A pesar de carecer de permiso, los lotes comerciales de 108 metros cuadrados ya los comercializan en 149 mil pesos.
Paola Romo
El director del Instituto Municipal de Vivienda, Mariano Delgado Fadul, informó que en León se tienen detectados 262 fraccionamientos irregulares.
El funcionario llamó a la población a no “comprar problemas”.
“La recomendación nuestra es que no compren en fraccionamientos irregulares, no adquieran (…) no va a tener servicios, no tienen una certeza jurídica para la formación de su patrimonio, no va a tener servicios ni a corto plazo porque son fraccionamientos que se ubican fuera de toda posibilidad de lo que son factibilidades: agua, drenaje, luz y a futuro, pavimentación”.
Hace cuatro años, el Gobierno Municipal tenía contabilizados 325 fraccionamientos irregulares en la ciudad de León.
Tras la implementación de diversos programas como “Lote Seguro” donde se informa a la población cuáles son los fraccionamientos regulares y cuáles no, la colocación de anuncios de advertencia en zonas irregulares, así como las denuncias de los particulares contra los revendedores de estos lotes, en los últimos cuatro años se redujo el número de fraccionamientos irregulares de 325 a 262.
Y aunque no existe la obligación por parte del Imuvi para regularizar estos predios, los vecinos de las colonias irregulares sólo tienen que presentar el contrato de compraventa, comprobar que están en posesión del terreno, presentar su IFE, los recibos de pago del lote, y esperar los estudios técnicos y jurídicos, que determinen si es viable el procedimiento.